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REITs代表中國房地產金融重要發展方向 時間:2019/02/13

REITs代表中國房地產金融重要發展方向

時間:2019/02/12  作者:劉洋  來源:用益信托網

全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼指出,在房地產行業從嚴調控背景下,房地產企業的融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂REITs作為房地產新的融資工具會給房地產更多融資,進而引起房地產泡沫,這是REITs難產的重要因素。事實上,這是一個誤區,需要予以澄清。REITs底層資產不涉及居民住宅。REITs對應的底層資產主要是商業地產與基礎設施,包括商場、寫字樓、長租公寓、養老公寓等。這些商業地產運營普遍以自持為主,與居民住宅市場在開發模式、運營方式等方面有很大差別。商業地產價格上漲依賴于運營品質提高,租金收入上漲推動估值提高。而住宅價格更多體現為需求與供給平衡。可見,發展公募REITs與住宅價格沒有直接聯系,也不存在正向因果關系。


此外,REITs有助于平滑房地產周期。REITs強制分紅特征使投資者更加注重股息率,從制度設計與市場約束兩方面雙重制約REITs增發擴募,激勵REITs管理人購買低估值、高收益率不動產,而拋售高估值、低收益率資產。REITs還可推動傳統房地產轉型。我國房地產行業正逐步進入“存量時代”,REITs可通過有效盤活存量資產,促進房地產業從“重資產”向“輕資產”運營轉型,推動沉淀于房地產行業的權益資本與銀行資金逐步退出,改變宏觀經濟與金融體系穩定過于依賴房地產的局面。REITs已經超越商業銀行成為美國投資性物業最主要的資金來源,大大降低了地產行業資金期限匹配風險,并抑制地產價格波動對銀行體系的影響。


REITs作為國際上成熟的房地產投融資模式,是非常具有代表性的房地產金融創新工具,也將成為中國房地產金融未來的重要發展方向。REITs能夠有效鏈接整合產業行業,盤活存量資產,促進房地產業從“重資產”向“輕資產”運營轉型。中國REITs新時代背景下,行業市場具有廣闊發展空間,而無論是“中國第一REITs”的越秀房產基金,還是“PERE+REITs”領航者的光大安石,抑或是國內首單民營長租公寓儲架式REITs交易安排人旭輝晨曦基金的案例,都從各自一定的角度體現踐行了REITs是中國房地產金融的重要發展方向。



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